Объем инвестиций в земельные участки под жилье в Петербургской агломерации по итогам трех кварталов 2025 года составил 24 млрд рублей. Это более чем в два раза меньше, чем было вложено в землю за аналогичный период прошлого года (60 млрд). При этом потенциал строительства на приобретенных в этом году 182 га земли — около 1 млн кв. м нового жилья, подсчитали аналитики NF Group. В Петербурге растет спрос на участки с готовой разрешительной документацией (33% против 13% годом ранее), а все сделки совершают местные компании.
В прошлом году площадь приобретенных земельных участков за первые девять месяцев составила 690 га, то есть в 3,8 раза больше, чем за первые три квартала 2025 года.
Как говорят в NF Group, крупнейшей по стоимости в 2025 году остается сделка первого квартала: девелопер Fizika Development приобрел у «Группы ЛСР» участок на Матисовом острове площадью 4,7 га с готовой разрешительной документацией. Стоимость оценивается в 7–8 млрд рублей.
Второй по стоимости в 2025 году стала сделка между ГК «ПСК» и группой «Самолет»: приобретение 3 га земли рядом с Галерной гаванью на Васильевском острове, также с действующим разрешением на строительство. Ее стоимость оценивается в 6–7 млрд рублей. Реализация проекта планируется в сегменте бизнес-класса.
Особенностью первых трех кварталов 2025 года стало отсутствие сделок, заключенных девелоперами из других регионов: все сделки по покупке земли совершили петербургские компании. Для сравнения, в 2024 году на рынок Петербурга вышли пять новых игроков.
Распределение инвестиций в землю под строительство жилья между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью за прошедшие девять месяцев 2025 года составило 87 и 13% соответственно. Годом ранее 43% приходилось на Ленинградскую область: тогда девелоперами было приобретено несколько крупных участков для комплексного освоения территорий в востребованных у покупателей жилья пригородных направлениях.
По площади приобретенной земли распределение между городом и областью обратное: 18 и 82% соответственно. Всего география сделок затронула семь районов Петербурга и три района Ленобласти.
Станислав Бибик, партнер NF Group, говорит: «Снижение объема инвестиций в землю в 2025 году во многом объясняется тем, что девелоперы сконцентрированы на развитии уже приобретенных участков. После масштабных покупок прошлого года рынок закономерно вошел в стадию реализации проектов, и именно эта работа сейчас формирует основную активность. При этом заметен рост доли сделок с участками с готовой разрешительной документацией: это позволяет компаниям быстрее запускать проекты и эффективнее использовать накопленный земельный портфель».
Игнатий Найда, соучредитель Kronung Group, считает, что снижение объемов сделок говорит о том, что застройщики отказались от стратегии накопления «банка» земель и перешли к точечным приобретениям под конкретные проекты, где минимизированы риски и понятна экономика. «При этом ценовая динамика остается восходящей. Именно готовые участки дорожают быстрее: площадки с оформленными правами, понятными градостроительными условиями и подведенными коммуникациями пользуются стабильным спросом и торгуются с премией, тогда как земля «в сыром виде» теряет ликвидность»,— указывает он.
Господин Найда полагает, что снижение активности также связано с ростом себестоимости строительства, удорожанием материалов и инженерных решений, а также с неопределенностью спроса из-за дорогой ипотеки. «В этих условиях покупать землю впрок стало рискованно, и компании осторожнее подходят к выбору новых площадок. Девелоперы выбирают участки, которые позволяют быстро выйти на рынок и предложить востребованный продукт»,— рассуждает эксперт.
«В 2025 году земельный банк компании не менялся. Хотя еще не конец года, а только середина. Мы рассматриваем новые участки, считаем и анализируем. Пока все упирается в цифры, которые мы получаем на выходе. Заходить в новые сделки стоит в том случае, если на выходе получается плюс, а не минус»,— подтверждает слова коллеги коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко.
«Рост интереса к площадкам «под ключ» объясним, девелоперам удобнее приобретать землю, где уже оформлены ключевые документы, включая ПЗЗ, ГПЗУ и разрешение на строительство. Это позволяет не тратить время и ресурсы на длительное прохождение бюрократических процедур, а быстрее запускать проекты. В условиях высокой конкуренции на рынке фактор времени становится критическим, и готовая документация превращается в прямое конкурентное преимущество»,— объясняет управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
«Мы наблюдаем только одну тенденцию: земли стало мало и она сильно выросла в цене. Сейчас мы рассматриваем небольшие участки в пределах Санкт-Петербурга. Думаю, что на данный момент перспективны именно городские локации»,— делится Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС».
Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, считает, что сегодня в Петербурге фактически отсутствует полноценный рынок земельных участков. «На последней Градостроительной комиссии согласование получили единичные проекты, причем с крайне высокой социальной нагрузкой: в ряде случаев в четыре раза выше обычного, а для некоторых застройщиков требования выросли в шесть раз. Всего же за год согласовали всего пару десятков новых проектов»,— напоминает эксперт.
По его словам, участков с полным пакетом документов — единицы, и они сложные с точки зрения реализации. Те же проекты, что прошли Градкомиссию, дают застройщику себестоимость входа в размере около 100 тыс. рублей за квадратный метр продаваемой площади. «К моменту получения разрешения на строительство эта планка возрастает до 150, 200, а иногда и 300 тыс. рублей — именно за счет социальной нагрузки»,— обращает внимание господин Кравцов. По его мнению, если ранжировать недвижимость по состоянию ликвидности, то на сегодняшний день это жилье, затем апартаменты, а после — офисные здания и промышленные объекты.
«Очевиден тренд на развитие офисных форматов: для них не требуется прохождение Градостроительной комиссии, достаточно экспертизы и согласования АГО, а после — получения разрешения на строительство. Именно поэтому мультиформатные проекты с большим выбором офисных пространств и развитой инфраструктурой сегодня набирают популярность»,— говорит эксперт.
Кроме того, с учетом новых ПЗЗ, в Петербурге, считает он, возможна популяризация формата light industrial. Это позволит собственникам территорий в «сером поясе», которые не будут переведены в жилую зону, развивать современные офисные и складские комплексы с инфраструктурой, кафе и общественными пространствами.
Госпожа Косарева полагает, что снижение текущего объема сделок логично отражает стабилизацию, а не падение интереса к активу: рынок продолжает активно функционировать.
